皆様、こんにちは。DEAI TEAMのTomokoです。
今日はアメリカ不動産売買の契約時に要となる、購入契約書 / Purchase Agreementについて、ご説明したいと思います。
購入契約書は、買主と売主の契約書です。
買主はオファーを確保するため、通常、購入金額の3%に当たる手付金と共に、売主に購入契約書を提出します。
購入契約書は、手付金の領収書としての機能も果たします。
売主がオファーを受け入れ、購入契約書に売主、買主、ブローカー、全ての当事者のサインが入ると、購入契約書は法的拘束力のある契約書になります。
購入契約書は、不測の事態、各種検査、必須情報開示、プロパティ調査、所有権取得、損害賠償、紛争解決、エスクローインストラクション、ブローカーへの報酬、オファーの受託などにおいて、買主の権利を保護する役目もあります。
１. オファー / Offer
買主名、プロパティ住所、購入価格、エスクロー終了日またはエスクローの日数が記載されています。
2. 代理店 / Agency
買主の代理店名、売主の代理店名が記載されています。
3. ファイナンス条件 / Finance Terms
通常、物件価格の3%に当たる手付金額、ローン額、第二抵当額、物件価格から頭金を差し引いた残額、購入金額が記載されています。
条件を満たさなければペナルティなしで契約解除ができる、コンティンジェンシー / contingency 期限や条件が記載されています。
4. 買主のプロパティの売却 / Sale of Buyer’s Property
買主の家が売却できたら購入する、などの条件がある場合に関して記載されています。
5. 補足条項 / Addenda and Advisories
バックアップオファー、ショートセール時など、契約書に明記されていない補足事項について記載されています。
6. その他の利用規約 / Other Terms
その他、何か条件がある場合に記載されます。
7. コストの割当 / Allocation of Costs
買主、売主、どちらが様々な検査、レポート、テストなどの支払いを担当するのか、支払い責任の割り当てが記載されています。
8. 販売に含まれる品・除外品 / Item Included in and Excluded from sale
冷蔵庫や洗濯機などのアイテムが売買契約に含まれているのか、除外されているのかなどの項目が細かく記載されています。
9. 契約終了日・所有 / Closing and Possession
エスクロー終了日以降の所有権について、記載されています。
10. 法定及びその他の情報開示とキャンセルの権利 / Statutory and Other Disclosures and Cancellation Rights
買主の購入意思決定に影響を与える可能性がある、プロパティとその周辺地域について、売主は買主にいくつかの情報開示が法律上、義務付けられている旨が記載されています。
情報開示による契約解除について、記載されています。
11. プロパティのコンディション / Condition of Property
書面上の合意がない限り、プロパティは現状のコンディションで売却される旨が記載されています。
12. 買主のプロパティ調査やプロパティに影響する事項
/ Buyer’s Investigation of Property and Matters Affecting Property
有鉛塗料やターマイト検査など、買主によるインスペクションに関して記載されています。
13. 所有権と登記 / Title and Vesting
所有権の移転や抵当権の登記等、権利義務関係の変更登記に関して記載されています。
14. 期間; コンティンジェンシーの解除; キャンセルの権利 / Time Periods; Removal of Contingencies; Cancellation Rights
買主と売主は、契約書に書かれた様々な条件を満たすように、一定の期間が与えられています。
コンティンジェンシー期間、解除、キャンセルの権利が記載されています。
15. コンディションの最終検証 / Final Verification of Condition
売主にリクエストした修繕箇所がきちんと修繕されているか、最終確認に関して記載されています。
16. 修理 / Repairs
売主は、最終確認までに修理を完了させなければならない旨が記載されいています。
17. 固定資産税やその他の項目の日割り計算
/ Prorations of Property Taxes and Other Items
エスクロー終了日より発生する、固定資産税やHOA費用などの日割り計算に関して、記載されています。
18. ブローカー / Brokers
ブローカーのコミッションや義務の範囲に関して、記載されています。
19. Representative Capacity
代理人によるサインがある場合、委任状の添付が必要な旨が記載されています。
20. Joint Escrow Instructions to Escrow Holder
エスクローインストラクションに関して、記載されています。
21. 買主の違反に対する解決策 / Remedies for Buyers Breach of Contract
買主の違反に関する約定損害賠償などに関して、記載されています。
22. 紛争解決 / Dispute Resolution
売主と買主間による紛争解決の為の調停や裁判などに関して、記載されています。
23. サービスプロバイダの選択 / Selection of Service Providers
ブローカーは、ブローカーまたは売主、買主が選択したいかなるプロバイダのサービスに対する責任を負わない旨が記載されています。
24. Multiple Listing Service (MLS)
ブローカーは、MLS (不動産情報システム) に保留中の販売、売約済、売却価格、その他契約に関する条件などの報告、情報公開および、情報を使用する権限がある旨が記載されています。
25. 弁護士費用 / Attorney Fees
売主と買主の間における契約外に生じたいかなる訴訟、調停などの手続きにかかる弁護士費用の負担は、売主または買主の責任になる旨が記載されています。
26. 割当て / Assignment
買主は売主の書面上の同意がない限り、契約に入ってから売却権を第三者に割り当てることはできない旨が記載されています。
27. フェアハウジング機会 / Equal Housing Opportunity
人種、宗教、性別、および家族状況などによる差別をせず、機会均等に販売される旨が記載されています。
28. 用語とオファーの条件 / Terms and Conditions of Offer
カウンターオファーまたは補足分に関して相互の合意がある場合、損害賠償や紛争の仲裁は本契約に組み込まれています。
カウンターオファーは売主の合意に達するまで続き、いつでも他のオファーを受託することがあります。
オファーの受託後の買主による不履行は、買主がブローカーの賠償金の支払いを担当する可能性がある旨が記載されています。
29. 期間 ; 契約全体 ; 変更 / Time of Essence; Entire Contract; Changes
契約は、売主および買主による書面上の合意がある場合を除き、いずれの条項において拡張、改正、変更することはできない旨が記載されています。
30. 定義 / Definitions
契約書にある受理、同意、エスクロー終了日、修理、サインなどの用語に関する定義が記載されています。
31. オファーの有効期限 / Expiration of Offer
期限内にオファーが売主に受託されなければ手付金は買主に戻され、オファーは取り消される旨が記載されています。
32. オファーの受託 / Acceptance of Offer
オファーが受託され売主が契約書にサインをすると、法的拘束力のある契約になる旨が記載されています。
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