Proposition 5 & 10、そして山火事の影響

アメリカ不動産お役立ち知識

皆様こんにちは。Jayです。

11月の選挙で不動産市場へ影響を与える2つのProposition 5 & 10が州民の投票にかけられました。

＜Prop 5：否決＞
55才以上のホームオーナーの自宅物件買い替えで固定資産税の優遇を拡張する法案は通りませんでした。2000年以降、55才以上のホームオーナーの75%が自宅の買い替えをしていないというデータがあります。より高額な物件への買い替えで固定資産税の倍増を怖れて踏み切れないことが最大の要因と言われています。

反対派は「税収が減って学校や警察など公共への予算が不足する」という主張でした。高額物件への買い替えでは、優遇はあっても購入物件の固定資産税は既存の税額を上回り、また長年低い税額で維持していた物件が市場価格で売却されることでその税収も大きく増えます。そういった事実が一般市民に認識されていなかったようです。

次回の選挙までに正しい認識が広まり、Prop 5が可決されることを期待します。

＜Prop 10：否決＞
Santa MonicaやCity of Los Angelesなど一部のエリアで施行されている、家賃規制のレントコントロールを州全体へ広げる法案は否決されました。レントコントロールは短期的な家賃引き下げになっても、中長期的に不動産投資の抑制となり結果として賃貸物件不足を引き起こすことが理解されたのだと思います。

この否決は不動産価格の安定に寄与します。

＜山火事の影響＞
山火事の大惨事があったことはまだ鮮明な記憶にあると思います。このニュースレターが配布されているエリアで被害はありませんでしたが、住宅ローン会社がこぞって「火災の損傷が無いことを確認できない限り、貸し出しはしない」という方針を急遽打ち出し、売買やリファイナンスのプロセスに遅れが生じました。私が担当していた売買契約は山火事から遠く離れたエリアでしたが、この確認プロセスのためにクローズが遅れました。頻繁に起こる山火事で今後火災リスクの高いエリアへの住宅ローン貸し出しがより厳しくなることが予想されています。